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动物足球赛名次数学题:菏澤民間大神的買房秘籍!

2019-05-24 作者:菏澤房產網瀏覽(2176)評論(0

动物足球赛 www.uruej.icu 小編今天特地整理了一些適合所有人、簡單明了的通俗買房實操方法,供大家學習參考。

 

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怎么買房?什么時候買房?在哪里買房?是困擾著我們菏澤購房者的三大問題!

買房看數據分析市場趨勢最為科學的方法,但目前遇到的問題是,市場上很多專業的數據表格和走勢曲線不怎么看得懂,有時甚至花一天時間找一個表格,結果找到的數據還是錯的。

 

所以,小編今天特地整理了一些適合所有人、簡單明了的通俗買房實操方法,供大家學習參考。


首先,我們要懂得一個道理,一切的數據跟方法都是為了真相而服務的,而這個真相就是“樓市需求”,用一切方法尋找市場供需,就是我們要做的事情。

 

一定要了解你所在的城市、區域或者地段到底有多少房子,又有多少買房的人。到底是房大于人呢還是人大于房?當需求大于供給時,房價自然就凸顯而出,反之亦然。

 

第一個方法是學會分析基礎數據。這是接近市場最簡單高效的方法,一般會參考兩類數據。


數據方面

成交↔房價

 

其實大家都喜歡看房價走勢,但它卻是「行情延時」的表現?;崢蔥星櫚娜艘話愣際且猿山晃?。舉個例子,菏澤1月份成交1900套,2月成交1900套,3月成交1600套,4月成交1800套,4個月里基本沒有什么大的變化,說明菏澤城區的樓市行情供需穩定,短期內房價不會有大的變化。


但是要注意的是,成交量不變并不意味著房價不變,因為隨著建造成本、土地成本的上調和建筑品質的提升,這些也會迫使開發商上調自己的價格,然而它需要大家集中的上調才會促使整個市場的房價上揚,這需要過程,也需要力度。


一般來講,房價會在成交量連續上漲2-3月之后發生變化,而在此之前,「量升價平」時期,則是最好的購房時機。


除此之外還有一些數據很重要,例如備案量和來訪量。備案量是這個月新備案的房源數量,用來表明此階段有多少人購入并持有了房產。而來訪量也很直接地告訴大家,最近這個城市、這個地區有多少人有意愿買房。表達市場行情更為直觀。



第二個方法是學會分析群體現象法,仔細觀察樓市活躍群體的動態,分為三類,中介、大媽和開發商。


中介


需要觀察他們日常的兩個動作,一個是朋友圈的發文頻率,另一個是他們微信的「運動步數」。

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中介的朋友圈日?;岣亂恍┓吭?,政策,以及房價唱漲的文章信息。但你仔細觀察,如果中介每天刷屏,意味著此階段行情非常好,他們在抓時機推廣。但如果幾乎看不到他們的信息,那說明這段時間樓市慘淡,他們都不愿發布信息了。

我加了5個不同公司的中介,他們每天的發文在10-15篇,拋去租房信息外每天大約有5-8條的賣房信息!

這樣就說明菏澤城區的購房需求仍然存在,不存在“暴跌”“遇冷”一說!

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第二個是中介的「微信步數」,身體永遠是最誠實的。如果步數多,說明走得多,看房的人多,樓市火熱;如果步數少,就是走的少,看房的人少,樓市蕭條。


還是那5個中介,他們五月平均每天步數在6000步左右,周末在7000步左右,而在2月他們的步數在9000-12000步左右,聊了以后發現是租房高峰,過去后三月、四月還是維持在6000-7000步,可以確定目前的菏澤樓市——“穩”!


中國大媽


在中國,大媽是一個神奇的存在。由于對錢生錢之道深度迷戀,再加上缺乏專業知識、容易跟風的屬性特征,所以中國大媽成了最容易被割韭菜的群體。

記得當年中國比特幣炒的最熱的時候,大媽們在大會上的剪刀手自拍照,后來,比特幣全面下滑。

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所以,傍晚我都會去高檔住宅樓附近的廣場散步。聽她們討論的話題是否帶有樓市,房價的字眼。也會主動去詢問,對最近本地房價的看法。如果她們討論的都是關于房子的事情,那你就要當心了,這個樓市的泡沫指數可能已經上升到了警戒線。


開發商


開發商對于樓市行情的判斷有一套自己的測算方法,而且會上升到最高戰略層次,因為不符行情的拿地會威脅資金鏈的安全。

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像碧桂園、恒大這樣的巨頭,擁有雄厚的資金可以熨平周期。而小型開發商一般大都跟風于巨頭,不能自主評測。只有中型開發商的求生欲望最強烈,對周期的敏感性會更高。



當然,所有的投資方案,一定要建立在一個「好地段」上。不然隨著周期結束,被吹起來的房價會瞬間腰斬到基本面,你辛辛苦苦等來的收益頃時化為烏有。


地段

在地段尋找上,有兩個比較實用的方法,土地控規法和亮燈率法。


土地控規法


城市建設規劃時一般都會有一份詳細規劃文件,你找到近期的控規圖(一般地方規劃局都有公開文件),尋找到具有紅色和黃色標識的地段。

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一般紅色代表產業,這個地方會建設大量的商業設施,提供大量的工作崗位,而工作人群傾向于就近購房或者租房居住,這里的租金和房價也都有了很高的保障。


黃色代表住宅,由供需原理,住宅多的地方投資屬性不會很高。


亮燈率法


如果你看好一個新盤,一定要觀察周邊樓盤的晚上6-8點之間的亮燈率。以此來估算此地的入住率。如果多個樓盤亮燈率不足50%,說明此區域的房產價值不高,可以觀望后再買。

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如果亮燈率不足30%,那么,這個地方大概率的不用再過多考慮。



總結


買房在某種意義上類似于炒股,行情曲線關系到你的購房成本,所以一定要把握時間節點「低進高出」,而這時候購房決策就顯得彌足珍貴。


太多的人,買菜的時候錙銖必較,而買房被坑的啞口無言,也有太多的購房者聽信大眾觀點,在最高點買入,從而背負了高額房貸,畢竟這是一項負債幾十萬的重大投資,影響著你未來幾年到幾十年的生活。


那么,從現在開始,請認真對待樓市。

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